+3670 703 8837 info@webugyved.com

Mivel tapasztalatunk szerint az ingatlan vásárlás előtt állók a legritkább esetben ellenőriztetik mérnök vagy építész szakemberrel a kiválasztott ingatlan hibáit, azokkal csak a beköltözés után szembesülnek. Pedig manapság, főleg az építőipari változások miatt nem árt résen lenni és rászánni azt a pár tízezer forintot a szakértőre még vásárlás előtt, utána ugyanis ennél sokkal “fájdalmasabb” helyrehozni a hibát.

Ingatlanvásárlás esetében fontos kérdés az, hogy milyen hibák, hiányosságok miatt köteles az eladó helytállni, és a vevő milyen igényeket támaszthat az eladóval szemben.A Ptk. (2013. évi V. törvény) szerint a kötelezett (eladó) hibásan teljesít, ha a szolgáltatás, vagyis esetünkben az ingatlan, a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban megállapított minőségi követelménynek. A kötelezett azonban nem teljesít hibásan, ha a jogosult (vevő) a szerződéskötés időpontjában ismerte, vagy ismerni kellett a hibát. A szavatosság tehát egy objektív kötelezettség, amely kimentést nem tűr.

A szavatossági igények tekintetében elsőként azt kell meghatározni, hogy az ingatlannak, mint a szolgáltatás tárgyának milyen követelményeknek kell megfelelni. E körben az ingatlanok alkalmasságának megállapítása során a következő szempontokat kell vizsgálni:

– az ingatlannak alkalmasnak kell lennie azokra a célokra, amelyekre más, hasonló ingatlant rendszerint használnak, és

– rendelkeznie kell azzal a minőséggel, amely hasonló ingatlanoknál általában jellemző, és amelyet a jogosult elvárhat, különös tekintettel a kötelezettnek az ingatlanra vonatkozó kijelentéseire,

– az ingatlannak alkalmasnak kell lennie a jogosult által meghatározott célra, abban az esetben, ha azt a kötelezett tudomására hozta a szerződéskötéskor,

– amennyiben van ilyen, akkor az ingatlannak meg kell felelnie a kötelezett által adott leírásban, tájékoztatásban megjelölt tulajdonságoknak.

Amennyiben az ingatlan nem felel meg a fenti szempontok alapján meghatározott elvárásoknak, tulajdonságoknak, akkor az szerződésszegésnek minősül. A szavatossági igények szempontjából a hibás teljesítést, mint szerződésszegést kell vizsgálni. A hibás teljesítésnek két együttes feltétele az, hogy az ingatlannak hibája van, és az a teljesítés időpontjában már fennáll.

Azt, hogy a hiba egyben hibás teljesítésnek minősül-e, mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva kell értelmezni. Annak érdekében, hogy a későbbi viták elkerülhetőek legyenek, az ingatlanügyletek esetében célszerű, ha a szerződés tartalmaz egy olyan leírást – akár a szerződés mellékleteként – amely tartalmazza az ingatlan legfontosabb műszaki adatait, állapotát, az esetlegesen fennálló, és jogosulttal ismertetett hibákat.

A hibás teljesítés egyik alapesete, ha az ingatlan alkalmatlan a céljára, vagyis nem felel meg a rendeltetésszerű használatra. Ilyen eset például, ha a lakás nem lakható, az üzlet pedig nem használható ilyen célra.

Az építési szerződések esetében a felek például megszokták határozni azt a műszaki tartalmat, amelynek elérése esetén az ingatlan a rendeltetésszerű használatra alkalmasnak minősül. Tipikus hibák ilyenkor, ha az építtető, eladó nem megfelelő minőségű anyagokat használ, ha az ingatlanban nincs fűtés, életveszélyes az áram, penészedés, beázás tapasztalható, stb.

A lakóépületek esetében azonban azt kell figyelembe venni, hogy a rendeltetésszerű használatra való alkalmasság érdekében több funkciónak kell megfelelnie az adott ingatlannak, mivel annak vannak lakóhelyiségei, egészségügyi helyiségei (fürdőszoba, WC), főzőhelyiségei, közlekedő- és tároló helyiségei. Amennyiben ezen funkciók közül a lakóingatlanból valamelyik hiányzik, akkor az kizárja az adott lakóingatlan rendeltetésszerű használhatóságát. Természetesen nem csak ezen funkciók bármelyikének hiánya jelenhet hibás teljesítését, hanem olyan más hibák, például az épület statikai hibái, amelyek annak ellenére, hogy az ingatlan megfelel a szükséges funkcióknak, mégis kizárják a rendeltetésszerű használatot.

A használt ingatlanok esetében például törvényes tulajdonság, hogy a lakóépületnek, lakásnak a korának és az abból eredő műszaki állapotának megfelelő mértékben alkalmasnak kell lennie a rendeltetésszerű használatra. A kialakult joggyakorlat szerint a szigetelés hiányossága miatt a falakon fellépett vizesedés független az épület korától, és az annak megfelelő természetes avulástól, mivel az nem jelentkezett volna, ha épületet eredetileg megfelelően szigetelték volna.

Az ingatlanok esetében azonban nem csak a szerződésben foglaltaknak, hanem a vonatkozó szabványoknak, és a jogszabályban rögzített építésügyi előírásoknak meg kell felelni. Azonban az a körülmény, hogy az ingatlan megfelel az építésügyi előírásoknak és a szabványoknak önmagában még nem jelenti, hogy hibátlan, mivel a szerződésben meghatározott célnak is meg kell felelni, és a rendeltetésszerű használatra is alkalmasnak kell lennie. Ennek a másik azonban az, hogy a joggyakorlat szerint szavatossági igény alapjául szolgálhat az, ha az ingatlan nem felel meg a vonatkozó szabványoknak, és a jogszabályban rögzített építésügyi előírásoknak.

Továbbá a hibás teljesítést nem csak az ingatlan, hanem azok tartozékai és alkatrészei tekintetében is vizsgálni kell. Az ingatlannak a tartozékaival és az alkatrészeivel együtt kell hibátlannak lennie. A joggyakorlat szerint azonban a tartozéknak minősülő berendezési tárgyak hiánya nem hibás teljesítés, hanem hiányos teljesítés, amely esetben a jogosult nem a hibás teljesítés következményeit alkalmazhatja, hanem teljesítést követelhet, vagy elállhat a szerződéstől, illetve kártérítést követelhet.

Amennyiben a jogosult az adott hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett volna, akkor a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól. Minden esetben a kötelezettnek kell bizonyítani, hogy a jogosult a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett.

A hibát tehát nem a birtokbaadáskor, teljesítéskor, hanem a szerződéskötéskor kell jogosultnak ismernie, vagy számára felismerhetőnek lennie. E körben kialakult gyakorlat, hogy a felek a szerződéskötést megelőzően megtekintik az ingatlant, amelyhez adott esetben a jogosult részére indokolt lehet akár szakértő bevonása is.

A hiba felismerhetősége azonban nem azt jelenti, hogy egy laikus, átlagos ismeretekkel rendelkező személynek fel kell ismernie azokat a hibákat, amelyek egy szakember számára nyilvánvalóak, de egy laikusnak nem. A hiba felismerhetőségét a közfelfogás alapján kell megítélni. Egy ingatlanforgalmazással foglalkozó cég esetében tehát más az elvárás, mint egy család esetében, aki az első önálló ingatlanát vásárolja meg.

Kellékszavatossági igény alapján a jogosult választása szerint az alábbi sorrendben a következő igényeket támaszthatja a kötelezettel szemben:

a) kijavítást vagy kicserélést igényelhet; a vevő ezt nem igényelheti, ha a választott jog teljesítése lehetetlen, vagy ha az a kötelezettnek – másik szavatossági igény teljesítésével összehasonlítva – aránytalan többletköltséget eredményezne. Az aránytalanság megállapításánál a szolgáltatás (ingatlan) hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a szavatossági jog teljesítésével a vevőnek okozott érdeksérelmet kell alapul venni.

b) az ellenszolgáltatás arányos leszállítását igényelheti, a hibát a kötelezett költségére maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, vagy a szerződéstől elállhat, ha a kötelezett a kijavítást vagy a kicserélést nem vállalta, vagy e kötelezettségének a dolog tulajdonságaira és a jogosult által elvárható rendeltetésére figyelemmel – megfelelő határidőn belül, a jogosult érdekeit kímélve nem tud eleget tenni, vagy ha a jogosultnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt.

A választás joga tehát minden esetben a jogosultat illeti meg, amely annyiban van korlátozva, hogy az a) pontban megjelölt igények közül nem választható az, amely lehetetlen vagy aránytalan többletköltséget okoz a kötelezettnek, valamint a b) pontban megjelölt igények esetében jelentéktelen hiba esetében nincs helye elállásnak.

Előfordulhat az is, hogy a jogosultat az adott esetben akár több szavatossági jog is megilleti (pld. kijavítás mellett árleszállítás), azonban ez esetben is figyelemmel kell lenni a sorrendre.

A jogosult a választott szavatossági jogáról másikra térhet át, azonban az ezzel okozott költségeket köteles megfizetni. Azonban ez alól kivételt képez az, ha az áttérésre a kötelezett adott okot, vagy az egyéb okból indokolt volt. Természetesen a vita bírósági úton történő rendezése esetében a bíróság eltérhet a jogosult kérelmétől, azonban ennek az a korlátja, hogy olyanra nem kötelezheti a kötelezettet, amely ellen mindegyik fél tiltakozik. A bíróság egyébiránt a jogosult kérelméhez nincs kötve, de nem kötelezhet olyan kellékszavatossági jog teljesítésére, amely ellen mindegyik fél tiltakozik.

Webügyvéd Ingatlan Csomagunk az itt ismertetett esetekre hatékony jogi-szakmai segítséget tud nyújtani mind a vásárlást megelőzően (építész szakemberrel helyszíni szemle, a tapasztalt hibák belefoglalása az adásvételi szerződésbe, stb.), mind pedig a beköltözést követően észlelt hibák esetén (szakvélemény, szavatossági igényekkel kapcsolatos jogi eljárás).